Gli immobili non tradiscono?


Il Italia il 75% delle famiglie vive in una casa di proprietà, solo il 6% di chi possiede una casa ha meno di 35 anni. Di certo il dato concorda con la difficoltà dei giovani ad avere redditi stabili, ma credo sia anche presente la loro volontà di essere più liberi nel cambiare e nel passare da una città ad un’altra, quando non all’estero. Una tendenza molto attuale che è propia di una certa incertezza sul futuro che comporta, tra l’altro, il non desiderare di acquistare una casa.
Gli immobili comunque restano una parte fondamentale e spesso prevalente della ricchezza delle persone.

La prima casa va al di la delle valutazioni economiche, è il luogo dove viviamo, dove abbiamo gli affetti e mai come in questo momento abbiamo desiderato renderla più bella, più accogliente e possibilmente più grande. Le tendenze più attuali sono per una ricerca di immobili sempre più grandi e con uno spazio esterno, terrazzi e giardini sono in cima alla lista dei desideri. Poi ci sono le seconde case di vacanza, al mare o in montagna, anche qui credo che il desiderio di trascorrere in queste case le vacanze non possa essere limitato da delle valutazioni solo economiche.


Tolto questo però, spesso le persone conservano terze o quarte case da mettere a reddito, con l’idea che gli immobili non tradiscono. Purtroppo in questi anni hanno tradito eccome!
Partiamo dal prezzo di acquisto, nella tabella tratta dal sito di Immobiliare.it. ( https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/)

Vediamo come il prezzo medio di vendita degli appartamenti in Italia che era nel 2012 di 2.600 euro al mq, sia sceso oggi a circa 2.000. con un -20% in 10 anni, naturalmente va poi verificata la posizione della casa, un attico in piazza Navona o nel quadrilatero a Milano non ha certo risentito di questi cali, ma un immobile nella prima periferia di una grande città, come può essere Bologna di certo è vicino a questi valori.


Parlo di Bologna perché la conosco meglio, ma immagino sia così in molte altre città, chi non possedeva nel 2020 almeno un Bed and Breakfast per affitti brevi? Naturalmente è una domanda provocatoria per dire che se non avevi un ristorante o un bed and breakfast sembrava tu stessi perdendo l’occasione della vita. E probabilmente era proprio così. Purtroppo la pandemia ci ha mostrato come anche questa soluzione sia stata un boomerang e per i pochi che ancora continuano ad affittare, tanti sono fermi da almeno un anno con tutto. Certo il turismo ripartirà, così come le fiere, ma non sembra succederà a breve. Si era un po’ esagerato, attratti dai guadagni “facili”? Quindi cosa fare?
Una analisi approfondita anche di quelli che sono i costi degli immobili. Prima tra tutti le tasse, sono costi certi: Irpef, Nuova Imu e Tari.Poi i costi variabili: ristrutturazioni, spese condominiali, guasti, rotazione degli inquilini, questi costi non saranno presenti ogni anno, ma possono essere elevati, pertanto sarebbe utile accantonare qualcosa in vista del momento in cui si dovranno sostenere.
Quanto si potrà ricavare di affitto? Ipotizzando un affitto di 1.000 euro al mese che è comunque già alto, potrò incassare circa 12.000 euro.

La soluzione per razionalizzare il patrimonio potrebbe essere quella di vendere gli immobili in eccesso, per un più corretto bilanciamento degli investimenti.


La donazione degli immobili, abbiamo visto in precedenti newsletter che le tasse di successione nel nostro Paese sono in questo momento molto convenienti. Tanto che una delle alternative che si presentano alle persone è di “anticipare il problema” con delle donazioni. Dono in vita quello che dovrei lasciare in eredità e tutti sono contenti: gli eredi che ricevono prima e io che “mi tolgo il pensiero”. La donazione infatti segue le stesse regole della successione e la stessa tassazione. Se dono un immobile ad un figlio, pagherà le tasse solo se supera la franchigia di 1 milione di euro, e si considerano i valori catastali attuali. Siccome sia le tasse di successione che i valori catastali potranno essere rivisti usare quelli attuali sarebbe un grande vantaggio: con la donazione fisso la situazione attuale.
Della revisione delle tasse di successione e dei valori catastali in realtà si parla da anni e ad ogni crisi economica il dibattito torna in auge.
Sugli immobili però si crea un problema: un immobile donato non è visto dal legislatore come gli altri, tanto che la banca fatica a concedere un mutuo se l’immobile che si vuole comprare proviene da una donazione. Perché? Perche potrebbero esserci degli altri eredi che avrebbero 10 anni dalla morte del donante per palesarsi e che potrebbero richiedere la loro quota di eredità, mettendo a rischio la garanzia della banca.


Per superare questo problema esistono delle polizze assicurative che garantiscono da questa eventualità, si possono stipulare se e solo se, se ne presentasse il bisogno. Ad esempio io ricevo in donazione un immobile, se lo mantengo nella mia proprietà non mi servirà fare nessuna assicurazione, se invece decidessi di venderlo, allora solo in quel momento potrei stipulare una polizza che tuteli il compratore o la banca dall’eventualità che compaia un altro erede.
Per concludere quindi, non è detto che gli immobili siano l’investimento migliore, sarebbe meglio razionalizzare e diversificare il patrimonio. Valutare insieme agli eredi se gli immobili sono di loro interesse o meno e fare una stima dei costi e dei ricavi. Infine ricordare che esiste la possibilità di donarli in vita, in modo da anticipare la tassazione con le franchigie e le aliquote attuali.


Posso proporti una consulenza insieme a specialisti del mercato immobiliare, per fare tutte queste valutazioni. Chiamami, ti spiegherò meglio.

Quanto pagherai se riceverai una eredità?


E “finalmente” parliamo di tasse! L’imposta di successione è una tassa che devono pagare le persone che ricevono in eredità un patrimonio.

La tassa, abolita nel 2001 è stata reintrodotta nel 2016, si parla da anni di una sua revisione, per aumentare le entrate fiscali, ma al momento sono solo stati presentati dei disegni di legge. 

La denuncia di successione deve essere presentata entro un 1 anno dal decesso all’Agenzia delle Entrate. Dal 2019 tutto avviene in via telematica, può essere presentata da un notaio, da un commercialista o dal Caaf, in base alla scelta fatta dagli eredi.  Una volta presentata la dichiarazione, sarà poi l’ Agenzia delle Entrate a calcolare la tassa di successione. Non si presenta la dichiarazione di successione per patrimoni minori di 100.000 se non sono presenti immobili e se gli eredi sono diretti. 

Ma come funzionano le tasse di successione nel nostro Paese? Beh dipende da chi è l’erede, ci sono eredi agevolati e altri meno: più la parentela è stretta meno tasse si pagano.

Le tasse di successione si basano su due elementi: l’aliquota e la franchigia, intanto che cosa sono?

L’aliquota è la percentuale che viene richiesta come tassa. Parte da un minimo del 4% per arrivare a 8%. Si calcola sul totale della eredità: denaro, immobili, altro, una volta tolta la franchigia. 

La franchigia è dunque la parte della eredità su cui non si pagano tasse, per ridurre il prelievo fiscale e agevolare alcuni eredi. 

Entrambi questi strumenti agevolano i parenti prossimi, vediamo come:

  • Eredi diretti: coniuge, figli e genitori in mancanza di figli, hanno una franchigia di 1.000.000 di euro a testa e sul restante pagano un’aliquota del 4%
  • Fratelli: franchigia di 100.000 euro e aliquota 6%
  • Parenti fino al 4’ grado: 6% e nessuna franchigia
  • Altri eredi: nessuna franchigia e aliquota 8%
  • Eredi disabili: franchigia 1.500.000 a prescindere dal grado di parentela

Le tasse si pagano sul totale della massa ereditata, si considerano il denaro e gli investimenti, gli immobili, i beni mobili registrati. 

Esistono però degli investimenti esenti (titoli di Stato, Pir) e altri strumenti che per loro natura non entrano in successione (polizze). Beni mobili, denaro e gioielli si aggiungono nella percentuale del 10% del valore complessivo netto dell’asse ereditario a meno che non si scelga di fare l’inventario e valutare così questi beni singolarmente. 

Immobili Come si calcola il valore degli Immobili?

In teoria per il calcolo delle imposte dovremo utilizzare i valori reali di mercato dei beni che cadono in successione, ma l’ Agenzia delle entrate ci dice che per non avere accertamenti fiscali si possono tranquillamente utilizzare i valori catastali, determinati come vedremo di seguito.Quindi punto di partenza sono i valori catastali che troviamo nelle visure catastali: la rendita catastale per le case, il reddito domenicale per i terreni. Per gli immobili la rendita catastale si rivaluta del 5%, e si moltiplica per un coefficiente che dipende dal tipo di immobile. Si determina così il valore imponibile.
Esempio, se la rendita catastale fosse 1000, prima si rivaluta del 5%, poi si moltiplica per 115,5 se si tratta di prima casa. Risultato 121.275. Se è seconda casa il moltiplicatore è 120.
Oltre all’imposta di successione bisogna versare anche l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, e l’imposta catastale.La prima nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili, la seconda nella misura dell’1% dello stesso valore. In entrambi i casi, per ognuna delle due imposte occorre corrispondere almeno una misura fissa di 200 euro, con eventuali ulteriori agevolazioni se si tratta di prima casa per uno degli eredi.

Le due imposte, ipotecaria e catastale, vanno pagate prima di presentare la dichiarazione di successione.

Italia paradiso fiscale

Le tasse di successione in Italia sono molto basse rispetto agli altri Paesi europei, per questo da anni si parla di un adeguamento, inteso come aliquote più alte e franchigie ridotte. Si parla anche da tempo della revisione dei valori di catasto, su cui vengono calcolate le tasse sugli immobili, vedremo se e quando succederà.

Per dare un’idea, su una eredità di un milione di euro a favore di un figlio le tasse in Italia sono 0, sarebbero 195.000 euro in Francia 75.000 euro in Germania. Ormai fuori dall’Unione Europea, sarebbero 250.000 euro in GB. 

Insieme alla patrimoniale questo è un ambito in cui c’è molto da recuperare per le casse dello Stato. Ove possibile si cerca quindi di sfruttare queste regole ancora vantaggiose per anticipare il passaggio del patrimonio, utilizzando ad esempio le donazioni. 

Se vuoi approfondire e valutare come poter sfruttare le attuali aliquote, contattami per un appuntamento.

Analisi generazionale

previdenza

Negli ultimi articoli ho parlato spesso di passaggio generazionale, e degli strumenti che possiamo utilizzare per fare delle scelte. Ognuno di noi ha una sua situazione personale e patrimoniale che va analizzata.

L’analisi generazionale è una analisi complessa e organizzata che serve ad evidenziare insieme al cliente quali possono essere le criticità in merito al suo passaggio generazionale.

Esistono situazioni molto semplici e altre più complesse, solo qualche esempio:

  • coppia spostata con due figli maggiorenni
  • famiglia allargata, entrambi i conviventi hanno figli da un primo matrimonio e altri in comune
  • single senza figli

Anche il tipo di patrimonio farà la differenza, vanno considerati:

  • immobili
  • investimenti e denaro
  • opere d’arte e gioielli
  • partecipazioni societarie

Vista la situazione familiare e patrimoniale, l’analisi generazionale mira a considerare gli obiettivi che il cliente vuole raggiungere e a predisporre gli strumenti necessari.

Contattami per un appuntamento.