Per una serie di coincidenze fortunate, negli ultimi mesi sto rispondendo spesso a domande sui mutui, prima casa e non. Durante il lockdown in molti si sono resi conto che desiderano una casa più grande, più bella, con il giardino, addirittura di ampliare la casa al mare.
E’ tutto molto bello! Dovrei dirvi che che le case hanno tanti costi: manutenzione, tasse, affitti non riscossi, che anche loro si svalutano e lo abbiamo visto nell’ultimo periodo, tuttavia, da architetto mancato non lo dirò! Io adoro le case e quando un mio cliente trova la casa dei suoi sogni sono molto, molto contenta!
Che tu voglia cambiare casa vendendo quella che abiti, o comprare un’altra , è molto probabile che tu debba pensare ad un mutuo e se non ci hai pensato dovresti!
Un mutuo è un prestito di lunga durata, fatto dalla banca in cambio del pagamento di interessi. Il prestito si restituisce in rate mensili. Cosa occorre per avere un mutuo?- una casa da acquistare – un reddito su cui contare

La casa da acquistare è la garanzia che la banca ci chiede, il suo valore è il punto di partenza per la richiesta di mutuo. Se la casa ha un prezzo di vendita di 300.000 euro, potrò chiedere un mutuo intorno all’80% del valore. I mutui al 100% vengono concessi da alcune banche, ma hanno condizioni peggiori, sarebbe meglio quindi avere una cifra disponibile per una parte dell’operazione. Torniamo al nostro esempio: se chiediamo un mutuo all’80%, chiederò 240.000 euro di mutuo e 60.000 dovrei averli disponibili. Sulla casa la banca richiede una IPOTECA a garanzia, significa che la banca, se non pago le rate del mutuo, può diventare proprietaria della casa.Questo genera a volte delle incomprensioni: se la banca ha già la casa come garanzia, perché chiede anche altre garanzie e vuole sapere dove lavoro? Quanto guadagno ? ecc… Perche la banca non ha nessun interesse a vedersi restituita una casa in cambio del mutuo, ne ha già abbastanza di immobili di cui non sa che farsene! Per questo è necessario che il cliente possa pagare le rate e la banca fa tutte le valutazioni del caso perché possa pagarle regolarmente.
Un reddito su cui contare: quanto guadagni ogni mese? Se il tuo stipendio è di 2.000 euro, la rata del mutuo dovrà essere una percentuale di questa cifra. Naturalmente se la casa e il mutuo sono intestate a più persone i redditi verranno sommati. Se anche sommando non si arriva al minimo richiesto, è possibile che la banca richieda altre garanzie: altre persone che intervengono nella operazione, per aumentare i redditi a disposizione. Il garante verrà chiamato in causa dalla banca se l’intestatario del mutuo non sarà in grado di pagare le rate. Esempio tipico è la giovane coppia con redditi bassi e lavori precari, si farà intervenire uno o più genitori che garantiscono con il loro reddito che, se i figli non riusciranno a pagare le rate, le pagheranno loro.

Tasso fisso o variabile?
Una volta valutato l’importo del mutuo, passiamo al tasso. Il tasso di interesse che la banca richiede per il mutuo può essere fisso o variabile.Tasso fisso: il più usato in questo periodo, il tasso fisso non cambia per tutta la durata del mutuo, una volta firmato il contratto non ci saranno più sorprese, il tasso è fisso e così la rata che dovrai pagare ogni mese. Come si forma questo tasso? Ci sono due componenti: il tasso ufficiale IRS e lo Spread. Il tasso ufficiale è un dato oggettivo, dipende dalle condizioni di mercato, cambia ogni giorno e oggi ,mentre scrivo è molto vicino allo 0. Lo spread è semplicemente il guadagno della banca, è una scelta commerciale, ogni banca ha il suo e cambia in media una volta al mese. Per questo è importante avere più preventivi, questo, insieme alle spese è il dato chiedere. Da un preventivo fatto ieri: IRS a 20 anni 0% + Spread 0,50 = tasso 0,50% Se ieri avessi potuto chiedere un mutuo anche se non mi serve lo avrei fatto! Significa che la banca mi presta dei soldi per 20 anni, senza sorprese perché il tasso è fisso allo 0,50%. Dico spesso ai miei clienti che ci lamentiamo dei tassi bassi quando investiamo, almeno sfruttiamoli per chiedere dei prestiti!
Tasso variabile: lo spread rimane una scelta della banca, dipende dalla sua politica commerciale, il tasso ufficiale invece di solito è l’Euribor a 3 mesi. In questo caso il tasso cambia man mano, ogni volta che cambia l’euribor, rimane fisso solo lo spread. E se cambia il tasso, cambia anche la rata. In passato si facevano quasi sempre mutui a tasso variabile, perché i tassi fissi erano troppo alti, mentre il tasso variabile era più economico. Oggi che i tassi sono così bassi si preferisce come già detto il tasso fisso.

La durata
Per quanto tempo dovrò pagare le rate? Più il mutuo è lungo è più la rata sarà bassa, perché divido lo stesso debito su più anni. Ma la durata dipende da quanti anni hai quando chiedi il mutuo. DI solito la banca considera che alla scadenza del mutuo tu debba avere massimo 80 anni. Se hai 40 anni come i miei clienti che mi hanno chiamato ieri per il loro mutuo, puoi tranquillamente chiedere un mutuo a 30 anni. Di solito questa è la durata massima.

Le spese
Oltre al tasso di interesse devi verificare le spese collegate al mutuo, vediamole insieme:
– spese di istruttoria: la banca richiede una somma per lavorare alla tua pratica di mutuo.
– spese di perizia: la casa che vuoi acquistare ha un prezzo, ma la banca vuole verificare che quel prezzo sia giusto, chiama un perito a sua scelta per venire a valutarla e per mettere in evidenza eventuali problemi catastali, strutturali, ecc…
– spese di assicurazione: la casa va assicurata contro l’incendio e lo scoppio. Perché se prende fuoco e la casa si distrugge la banca perde la sua garanzia, ma soprattutto come farà il cliente a pagare la rata di una casa che non esiste più? L’assicurazione è a favore della banca. Si può fare anche al di fuori del mutuo, presso un assicuratore di fiducia.
– tasse: se il mutuo riguarda la prima casa si paga lo 0,25% del totale del mutuo, se non è prima casa il 2%
A tutto ciò vanno aggiunte la spese del notaio, che si occuperà del pagamento delle tasse che abbiamo visto prima e che richiederà una parcella. Il notaio lo sceglie il compratore che si farà fare dei preventivi per scegliere il più conveniente. Di solito è lo stesso notaio che stipula la compravendita della casa.
Torniamo ora alla convenienza: anche se aveste tutto il denaro disponibile per l’acquisto, con le condizioni attuali è conveniente richiedere un mutuo, lasciate perdere quello che crede vostro padre sui debiti, lui ha vissuto in un periodo storico di tassi altissimi, oggi chiedere un mutuo conviene! Chiamami per valutare insieme le tue esigenze.