Gli immobili non tradiscono?


Il Italia il 75% delle famiglie vive in una casa di proprietà, solo il 6% di chi possiede una casa ha meno di 35 anni. Di certo il dato concorda con la difficoltà dei giovani ad avere redditi stabili, ma credo sia anche presente la loro volontà di essere più liberi nel cambiare e nel passare da una città ad un’altra, quando non all’estero. Una tendenza molto attuale che è propia di una certa incertezza sul futuro che comporta, tra l’altro, il non desiderare di acquistare una casa.
Gli immobili comunque restano una parte fondamentale e spesso prevalente della ricchezza delle persone.

La prima casa va al di la delle valutazioni economiche, è il luogo dove viviamo, dove abbiamo gli affetti e mai come in questo momento abbiamo desiderato renderla più bella, più accogliente e possibilmente più grande. Le tendenze più attuali sono per una ricerca di immobili sempre più grandi e con uno spazio esterno, terrazzi e giardini sono in cima alla lista dei desideri. Poi ci sono le seconde case di vacanza, al mare o in montagna, anche qui credo che il desiderio di trascorrere in queste case le vacanze non possa essere limitato da delle valutazioni solo economiche.


Tolto questo però, spesso le persone conservano terze o quarte case da mettere a reddito, con l’idea che gli immobili non tradiscono. Purtroppo in questi anni hanno tradito eccome!
Partiamo dal prezzo di acquisto, nella tabella tratta dal sito di Immobiliare.it. ( https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/)

Vediamo come il prezzo medio di vendita degli appartamenti in Italia che era nel 2012 di 2.600 euro al mq, sia sceso oggi a circa 2.000. con un -20% in 10 anni, naturalmente va poi verificata la posizione della casa, un attico in piazza Navona o nel quadrilatero a Milano non ha certo risentito di questi cali, ma un immobile nella prima periferia di una grande città, come può essere Bologna di certo è vicino a questi valori.


Parlo di Bologna perché la conosco meglio, ma immagino sia così in molte altre città, chi non possedeva nel 2020 almeno un Bed and Breakfast per affitti brevi? Naturalmente è una domanda provocatoria per dire che se non avevi un ristorante o un bed and breakfast sembrava tu stessi perdendo l’occasione della vita. E probabilmente era proprio così. Purtroppo la pandemia ci ha mostrato come anche questa soluzione sia stata un boomerang e per i pochi che ancora continuano ad affittare, tanti sono fermi da almeno un anno con tutto. Certo il turismo ripartirà, così come le fiere, ma non sembra succederà a breve. Si era un po’ esagerato, attratti dai guadagni “facili”? Quindi cosa fare?
Una analisi approfondita anche di quelli che sono i costi degli immobili. Prima tra tutti le tasse, sono costi certi: Irpef, Nuova Imu e Tari.Poi i costi variabili: ristrutturazioni, spese condominiali, guasti, rotazione degli inquilini, questi costi non saranno presenti ogni anno, ma possono essere elevati, pertanto sarebbe utile accantonare qualcosa in vista del momento in cui si dovranno sostenere.
Quanto si potrà ricavare di affitto? Ipotizzando un affitto di 1.000 euro al mese che è comunque già alto, potrò incassare circa 12.000 euro.

La soluzione per razionalizzare il patrimonio potrebbe essere quella di vendere gli immobili in eccesso, per un più corretto bilanciamento degli investimenti.


La donazione degli immobili, abbiamo visto in precedenti newsletter che le tasse di successione nel nostro Paese sono in questo momento molto convenienti. Tanto che una delle alternative che si presentano alle persone è di “anticipare il problema” con delle donazioni. Dono in vita quello che dovrei lasciare in eredità e tutti sono contenti: gli eredi che ricevono prima e io che “mi tolgo il pensiero”. La donazione infatti segue le stesse regole della successione e la stessa tassazione. Se dono un immobile ad un figlio, pagherà le tasse solo se supera la franchigia di 1 milione di euro, e si considerano i valori catastali attuali. Siccome sia le tasse di successione che i valori catastali potranno essere rivisti usare quelli attuali sarebbe un grande vantaggio: con la donazione fisso la situazione attuale.
Della revisione delle tasse di successione e dei valori catastali in realtà si parla da anni e ad ogni crisi economica il dibattito torna in auge.
Sugli immobili però si crea un problema: un immobile donato non è visto dal legislatore come gli altri, tanto che la banca fatica a concedere un mutuo se l’immobile che si vuole comprare proviene da una donazione. Perché? Perche potrebbero esserci degli altri eredi che avrebbero 10 anni dalla morte del donante per palesarsi e che potrebbero richiedere la loro quota di eredità, mettendo a rischio la garanzia della banca.


Per superare questo problema esistono delle polizze assicurative che garantiscono da questa eventualità, si possono stipulare se e solo se, se ne presentasse il bisogno. Ad esempio io ricevo in donazione un immobile, se lo mantengo nella mia proprietà non mi servirà fare nessuna assicurazione, se invece decidessi di venderlo, allora solo in quel momento potrei stipulare una polizza che tuteli il compratore o la banca dall’eventualità che compaia un altro erede.
Per concludere quindi, non è detto che gli immobili siano l’investimento migliore, sarebbe meglio razionalizzare e diversificare il patrimonio. Valutare insieme agli eredi se gli immobili sono di loro interesse o meno e fare una stima dei costi e dei ricavi. Infine ricordare che esiste la possibilità di donarli in vita, in modo da anticipare la tassazione con le franchigie e le aliquote attuali.


Posso proporti una consulenza insieme a specialisti del mercato immobiliare, per fare tutte queste valutazioni. Chiamami, ti spiegherò meglio.

La donazione

regali

Tra gli argomenti trattati nel mio ultimo incontro sul Passaggio Generazionale, ho affrontato anche il tema della donazione. La donazione è un atto di liberalità con cui una persona arricchisce un’altra senza avere nulla in cambio.

La donazione segue le stesse regole della successione causa morte, ma si regola durante la vita del donatario, in pratica posso donare un appartamento, come posso donare del denaro, mentre sono ancora in vita.

All’apertura della successione quanto è stato donato rientra nei calcoli delle quote di legittima. Es: ho donato un immobile ad un figlio, alla mia morte va considerato come anticipo della eredità e serve a determinare l’attivo ereditario da dividere. Le donazioni vanno riconsiderate per non creare disuguaglianze tra i coeredi.

La tassazione è la stessa della successione, è però controverso se la donazione intacchi o meno le franchigie. Ne riparleremo.

La donazione è uno strumento del passaggio generazionale, ma come ogni cosa va valutata attentamente.  Contattami per una consulenza.